De vereniging van eigenaren in crisistijd
Veel appartementsrechteigenaren zitten gezamenlijk in een vereniging van eigenaren (“ VVE”). Binnen de VVE hebben de appartementsrechteigenaren als leden van de VVE de nodige rechten en plichten zowel tegenover elkaar als tegenover de VVE zelf. Een van die verplichtingen is het betalen van de kosten van onderhoud en beheer aan de VVE, die vaak als “ servicekosten” bij de afzonderlijke leden iedere maand in rekening worden gebracht.
Nu de crisis iedereen raakt, zullen ook de leden van een VVE moeite hebben om iedere maand hun hypotheeklasten aan de bank en de maandelijkse servicekosten aan de VVE te betalen. Indien een lid niet meer kan voldoen aan zijn verplichtingen ten opzichte van de VVE, dan zal de VVE zich moeten beraden op de te nemen stappen. Uiteraard zal de VVE het lid kunnen aanspreken tot nakoming van zijn verplichtingen. Indien het lid vervolgens niet over gaat tot betalen, kan de VVE besluiten om een procedure tegen het lid te starten. Na een toewijzend vonnis kan er voor worden gekozen om tot executie over te gaan en het appartementsrecht te verkopen. Complicerende factor is daarbij dat de bank als hypotheekhouder voorrang heeft (boven de VVE) op de opbrengst bij een gedwongen verkoop van een appartementsrecht. Bij een gedwongen verkoop van het appartementsrecht zal de opbrengst, zeker in deze tijd, dusdanig laag zijn dat alleen de bank betaald kan worden. De VVE vist dan achter het net.
De VVE heeft echter wel nog een stok achter de deur. In de eerste plaats is volgens de wet de vordering van de VVE op grond van de wet bevoorrecht boven andere vorderingen. Voor de bank als hypotheekhouder is dat, zoals gezegd, echter niet van belang omdat het voorrecht van de VVE een lagere rang heeft dan het voorrecht van de hypotheekhouder.
De wet bepaalt echter ook dat de nieuwe eigenaar van het appartementsrecht samen met de verkoper van het appartementsrecht hoofdelijk aansprakelijk is voor de openstaande maandelijkse bijdragen aan de VVE over het lopende en het daaraan voorafgaande kalenderjaar. Daarmee kan de VVE de druk op de ketel houden bij de verkoop van het appartementsrecht. Immers, zowel in het geval als het appartementsrecht middels executie door de bank wordt verkocht als bij een verkoop door de niet betalende eigenaar zelf, zal er rekening mee moeten worden houden dat de VVE de maandelijkse bijdragen direct zal gaan verhalen op de koper van het appartementsrecht. In de wet staat bovendien dat de notaris die betrokken is bij de overdracht van het appartementsrecht er voor moet zorgen dat er een verklaring aan de overdrachtsakte wordt gehecht waaruit blijkt welke schulden de verkoper nog heeft aan de VVE waarvoor de koper aansprakelijk is. Een koper zal daar, als hij geconfronteerd wordt met een dergelijke claim, uiteraard rekening mee houden bij de onderhandelingen over de koopprijs. De praktijk is vaak dat bij de overdracht de notaris in opdracht van de koper en de verkoper een deel van de koopprijs (ter hoogte van de openstaande schuld aan de VVE) inhoudt en doorbetaalt aan de VVE. Zo kan de VVE dus in het kader van de verkoop van een appartementsrecht alsnog betaling van de achterstallige maandelijkse bijdragen afdwingen.
Wilt u bijgestaan of geadviseerd worden in kwesties zoals deze, neem dan vrijblijvend contact op.