(tik)Foutje, bedankt?

Man koopt ‘per ongeluk’ een hotel voor ruim € 23 miljoen en moet, omdat hij van de koop af wil een contractuele boete van € 3.451.000 betalen. 

Wat was er aan de hand? 

In de zomer van 2025 vond een executieveiling plaats van een hotel genaamd Hotelux te Hoofddorp. Op deze veiling, die via internet plaatsvond, had de man het één na hoogste bod uitgebracht van € 23.010.000,-. Toen de hoogste bieder afhaakte – deze had geboden onder opschortende voorwaarden waar niet aan voldaan kon worden– werd het hotel aan de man gegund. Die wilde het hotel niet hebben voor genoemde prijs en stelde dat hij een tikfout had gemaakt bij het doen van het bod. Hij zou één nul te veel hebben ingevoerd. Nu de man zijn bod niet gestand wil doen en het hotel dus niet wil afnemen, heeft de veilende hypotheekhouder de koop ontbonden en op grond van de veilingvoorwaarden aanspraak gemaakt op betaling van een boete van 15% van de koopsom. Tot zekerheid van betaling van de boete is conservatoir beslag op zes onroerende zaken van de man gelegd. De man heeft in een kort geding opheffing van de beslagen gevorderd en voert daarbij 5 verweren aan die hieronder besproken worden. 

Ten eerste is er volgens de man geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Een (koop)overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. De man beriep zich erop dat geen sprake is van een geldig aanbod omdat zijn wil en verklaring niet overeenstemmen. Volgens de man wilde hij namelijk “slechts” € 2,3 miljoen bieden in plaats van € 23 miljoen. De voorzieningenrechter volgt de man niet in zijn standpunt en vindt het ongeloofwaardig dat er sprake zou zijn van een typefout, omdat het startbedrag van de veiling € 12,5 miljoen bedroeg. Het startbedrag is dus al hoger dan het bedrag dat de man zou willen bieden. Als de man, zoals hij zelf stelt, vanaf de start van de veiling een nul te weinig heeft gelezen komt dat voor zijn eigen rekening en risico, aldus de voorzieningenrechter. 

Ten tweede stelt de man dat hij een consument is en als consument verdient hij extra bescherming. Ook daar gaat de voorzieningenrecht niet in mee. De man beheert o.a. een (internet)platform waarop via afslag biedingen op vastgoed kunnen worden gedaan. Daarbij is hij eigenaar van zes onroerende zaken, waarvan enkele aangekocht op een veiling. Daarnaast is het een bekende van het veilingplatform en betreft het hier de koop van een hotel. Geen alledaagse transactie voor een consument. Alles bij elkaar komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat de man geen consument is en dus geen extra bescherming geniet. 

Ten derde voert de man aan dat hij de veilingvoorwaarden (met daarin het boetebeding) niet kende. Ook dat verweer volgt de rechter niet, omdat voor dat er een bieding kon worden uitgebracht de veilingvoorwaarden eerst geaccepteerd moesten worden en deze bovendien zijn gepubliceerd, dat de man deze niet gelezen heeft komt voor zijn eigen rekening en risico. 

Als vierde argument voert de man aan dat de boete(beding) onredelijk bezwarend is. Over het beding is niet onderhandeld en leidt in dit geval tot een exorbitant bedrag. Te meer in verhouding met de door verkoper geleden schade, die er volgens de man niet is. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een boetebeding in vastgoedtransacties gebruikelijk is en een prikkel is tot nakoming van de overeenkomst en deze daarom een afschrikkende werking moet hebben. Een boete kan worden gematigd indien deze bijzonder disproportioneel is ten opzichte van de geleden schade. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet vooruitgelopen kan worden op een eventuele matiging door de rechter in een bodemprocedure, daar is deze procedure in kort geding niet voor en daarom wordt ook dit argument gepasseerd. 

Tot slot heeft de man aangeboden om vervangende zekerheid te stellen, maar het bedrag van € 15.000,- is in dit geval – (mede) gezien de hoogte van de boete – (veel) te laag. 

Kortom; de voorzieningenrechter wijst het verzoek van de man tot het opheffen van de beslagen op zijn zes onroerende zaken af (zie de uitspraak via deze link). 

Deze zaak doet denken aan een eerder vergelijkbaar geval waarbij Leen Bakker per ongeluk op zijn website hoogslapers aanbood voor € 24,95 in plaats van € 319,-. Duizenden consumenten kochten de betreffende bedden en vorderden in kort geding afgifte van de bedden. Leen Bakker stelde zich op het standpunt dat er sprake was van vergissing en weigerde om de bedden uit te leveren. 

Ditmaal volgde de voorzieningenrechter het standpunt van de aanbieder (Leen Bakker dus) wel dat er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen was. De voorzieningenrechter oordeelde dat de consumenten er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat het de bedoeling van Leen Bakker was om de bedden voor een dergelijk lage prijs aan te bieden. Indien zij hier wel vanuit mochten gaan, dan was Leen Bakker ondanks het feit dat haar wil niet met haar verklaring overeenkwam toch gebonden aan de overeenkomst. Voor de redenen waarom er geen sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen van de consumenten verwijs ik u naar de uitspraak.

Als deze twee uitspraken met elkaar worden vergeleken kan de conclusie worden getrokken dat het sterk van de feiten en omstandigheden afhangt of de aanbieder aan de overeenkomst kan worden gehouden in het geval zijn wil niet met zijn verklaring overeenkomt. Ook speelt een rol dat hier sprake is van een kort geding, waarin de rechter nog slechts een voorlopig oordeel geeft. In een zogenoemde bodemprocedure kan de zaak pas echt helemaal worden beoordeeld. Bij vragen over de totstandkoming of nakoming van (zakelijke) overeenkomsten kunt u contact met mij of één van mijn collega’s opnemen.