De huurder van een bedrijfspand kan failliet gaan: wat te doen?

In deze tijden gebeurt het regelmatig dat een huurder van een bedrijfspand in financiële problemen komt en vervolgens failliet gaat. De verhuurder kan daardoor ernstig worden benadeeld. Dit nadeel kan worden opgevangen door bij het sluiten van de huurovereenkomst een bankgarantie of waarborgsom te bedingen. De vraag is echter of dit wel voldoende dekking biedt bij faillissement van de huurder.

Volgens de Faillissementswet kunnen bij faillissement van de huurder zowel de verhuurder als de curator de huur opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Deze opzegging tijdens faillissement moet worden gezien als een ‘regelmatige’ opzegging van de huurovereenkomst. De huur over de opzegtermijn is weliswaar een boedelschuld, dus als er voldoende geld in de boedel is – veelal niet het geval –  zal de curator die moeten voldoen, maar de schade die de verhuurder daarnaast lijdt wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst kan niet bij de curator worden geclaimd. Stel dat de huurovereenkomst nog vier jaar zou lopen en die wordt voortijdig opgezegd wegens faillissement, dan heeft de verhuurder slechts recht op vergoeding van de opzegtermijn van drie maanden. Ook bijv. leegstandschade kan niet worden geclaimd. Terzijde: zegt de curator de huurovereenkomst op, dan heeft dit tot gevolg dat de kosten die gemoeid zijn met de ontruiming van het pand ook een boedelschuld opleveren. Voor zover er voldoende geld in de boedel is, kan de verhuurder die kosten bij de boedel in rekening brengen.

De vergaande beperking in de verhuurdersclaim vanwege de drie maanden opzegtermijn bij faillissement, heeft ook repercussies voor de ten behoeve van de verhuurder gestelde bankgarantie of waarborgsom. Indien die gestelde zekerheid alleen ziet op de door de huurder onbetaald gelaten huur, kan die slechts worden ingeroepen/ gebruikt om de huurachterstand op datum faillissement te voldoen en daarnaast de huur over de drie maanden opzegtermijn. Andere schade kan niet door de verhuurder worden geclaimd onder de bankgarantie en de waarborgsom, voor zover die alleen is afgegeven voor de huurverplichtingen zelf. Het is dus van groot belang om de afspraken in de bankgarantie of de waarborgsom op de juiste manier vorm te geven om de verhuurder, binnen de wettelijke grenzen, zo veel mogelijk in staat te stellen de ontstane schade vergoed te krijgen. Laat u dus tijdig adviseren door een jurist met de nodige expertise op het terrein van insolventies (zoals de schrijver van dit artikel). Er bestaan op dit moment nog veel onduidelijkheden over deze materie, bijvoorbeeld over de vraag of een in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding wegens voortijdige beëindiging (in geval van faillissement) onder de garantie/borg kan worden geclaimd.

Bij middenstandsbedrijfsruimte (lees: winkelruimte) kan de curator van een failliete huurder in het kader van een doorstart proberen een nieuwe huurder in de plaats te laten stellen. Daaraan zijn de nodige voorwaarden verbonden, waaronder de voorwaarde dat de nieuwe huurder de (openstaande) huurverplichtingen zal overnemen.